还记得月初风靡全市场的华夏中国交建REIT吗，火爆程度真是让人瞠目，超1500亿元参与认购，配售比例不足1%，真正的一票难求，上一个这么火的，还是王宗合。
不少小伙伴已经开始眼红了，加上最近有几只REITs也在申报了，要不也去分一杯羹试试？
REITs真的有那么好吗，为什么大家抢破了头？说到底，好多人还没明白REITs到底是什么。
那，到底这玩意要不要抢，大家别急着忙，因为很可能现在抢着要，不久的将来，你就想抢着卖了。
今天，带你把REITs给盘通透了！
REITs是什么？
REITs是什么？上交所是这样定义的：
看不懂？那我用更接地气的话翻译一下：
就是基金经理会把募集到的资金，去投资地产项目，有的会投多个项目，有的呢就投单个项目，之后地产项目运作所得利润，也会分配给投资者。
至于REITs的类型，国内的REITs，可以用产权型和经营权型来区分，
产权型就比如说产业园、购物中心、高级商店等等，
经营权型呢，就比如高速公路、污水处理等。
（已上市的REITs的类型区分）
那我们最关心的肯定是：
这玩意到底挣不挣钱？
能长期拿着吗？
房住不炒的一系列政策会影响这些REITs的收益吗？
别急，往下看，给大家一一解答。
买REITs真的能赚到钱吗？
要知道能不能赚钱，我们得先知道，REITs是靠什么赚钱的？
上面我们讲到了REITs的两种类型，那它们的赚钱方式也不太一样：
产权型的呢，主要持有的物业比如物流园和产业园，靠物业以及配套设置的租金，来赚取收入；
而经营权型的呢，比如高速公路，污水处理等，主要靠特许项目的收入产生利润。
并且，REITs是强制分红的，这一点跟其他基金很不一样，REITs只要赚了钱就必须分红，而且分红比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。
（上图为浙商沪杭甬REIT基金招募说明书相关内容）
当然了，如果项目本身没有盈利的话，那分红就是天方夜谭了~
所以，房住不炒的政策是不会影响到REITs的业绩的，因为房租和房价其实没啥关系~
说这些都是理论上的，太虚了，我给大家找来了一些做得好的和做得烂的REITs，来直观感受下REITs们的成绩。
做得好的，我是选了领展房产基金(HK:00823)、医疗不动产信托(NYSE:MPW)，这两只是长牛的REITs。
来看看这两只REITs成立至今的收益：
（左领展，右医疗）
两只的业绩都很牛逼，
领展用17年的时间，一路从12港元涨到了67港元，也就是说如果从一开始就拿着，那将是一个458%的收益，作为资产配置的一部分的话，还是相当可观的。
领展的投资策略是，香港地产是主力，占70%，中国内地20%，海外10%，项目基本都是办公楼这种商业地产。
而医疗不动产这只呢，17年时间，是从10.5美元涨到了20.2美元，涨了92.38%，这个听起来可能觉得不多，不过他是美元，而且看图中的曲线，如果做好摊薄成本的操作，实际收益不止这么些，作为资产配置依然是优秀的。
医疗不动产这只呢，主要就是把楼/地租给医院，因为医院的现金流更加稳定，所以整个REITs的收益也比较稳定。
看到这，有没有人蠢蠢欲动了，别急，也有业绩垃圾的REITs，比如这只西蒙地产：
成立7年，“成功”从72.9跑到了70.6，要是长期持有它不做操作的话，应该会流下悔恨的泪水。
西蒙地产主要投资的是美国的商业地产，即一些购物中心，零售娱乐等，近期业绩不好主要是受yi qing影响，消费不给力~
而且较高的资金成本即信贷条件收紧，对西蒙地产这样的商业地产运营商来说，都是沉重的打击。
SO，综合上述几只国外比较成熟的REITs来看，要想在REITs上赚到钱，最重要的就是它的投资项目是否足够稳定，现金流的“健康”程度。
来看看国内这些REITs的投资项目和收益情况：
目前来看，产权型的都普遍收益更好一些，不过嘛，这些时间都太短了，还有待更长时间来考验这个收益靠不靠谱。
但是，从图中来看，收费公路的风险还是要比别人多一点，毕竟同样的时间里，就平安广州广河跟华夏越秀高速这两个的业绩最拉胯，有没有买了这两只的小伙伴，可以在评论区跟我们分享一下感受。
好了，了解了这么多，那到底接下来要上市的这些REITs，适不适合买入呢？
现在是买REITs的合适时机吗？
REITs虽然有很长的封闭期，一般在20年-99年，但不意味着不能交易！
REITs上市后可以通过转场内，在APP上选择转托管业务就可以在场内进行份额交易~
那现在适不适合买入呢？
打新的话问题不大，
但已经上市的可能会存在估值过高的问题，要留意分红率和股息率，有的reits派息率已经比高等级的企业债的派息率还要低了，这样买来是没什么意义的。
另外，风险这块也要注意，目前国内的REITs投资项目都不多，风险会更大一些，而单项目的REITs，项目的成败就是整个基金的成败，单项目的REITs风险较高。
并且国内的REITs属于刚起步，还并不成熟，长期持有的话，还是有很多风险因素可以左右最后的走向。
已经入场的朋友，如果收益暂时可观，可以逐步落袋。
最后，还是要跟大家强调一遍：
基姐只做基金测评，不构成买入建议，投资是一个严肃且深思熟虑后才能做的决策，大家买基金要根据自己的目标收益和可承受风险综合考虑哦。
关注我，带你深入了解基金，洞察不易察觉的风险，选基不迷路。祝大家早日发财！
